건축물이 없는 대지를 통상 나대지라고 일컫는다.
사람들마다 어떠한 필요에 의하여 대지를 구입한 후, 추후 그 대지를 직접 사용할 상황이 안되어 팔게 되는 경우가 있다.
나대지의 경우 토지상에 건물이 없기 때문에 세법상 '비사업용토지'로 분류되어 올해 말까지 유예되었지만 중과세대상이며 또한 장기보유공제가 배제되므로 양도차익이 클 경우 엄청난 세금을 부담하여야 한다.
물론, 여기에도 예외규정이 있는 바, 무주택세대주가 보유한 660㎡까지의 나대지는 비사업용토지로 보지 않는 조항도 있다.
무주택세대주가 아닌 경우를 가정하여 이 때의 절세방안으로 나대지인 상태로 양도하느냐 혹은 그 토지 상에 건물을 지어 양도하느냐이다.
위치에 따라 다르겠지만, 적정한 용도의 건물을 지어 양도가 가능하다면 나대지 양도의 경우보다 훨씬 절세가 된다. 역시 올해 말까지 유예된 다주택자 중과제도도 고려해야하므로 이에 따라 건물의 용도를 주택이나 근린생활시설로 선택하여 지어야 할 것은 물론이다.
건물이 들어선 토지는 먼저 비사업용토지에서 제외되므로 비사업용토지로 인한 중과세에서 제외됨은 물론 장기보유특별공제가 가능해지므로 세금을 많이 절약할 수 있다. 단, 착공일로부터 2년 이상을 보유하여야하는 단점은 존재하며, 또한 건물 신축에 따르는 여러 비용이나 이자 등을 부담해야하므로 이런 것도 의사결정에 참조하여야 할 것이다.
또한 건물을 신축할 경우 일정규모 미만은 직접공사가 가능하므로 건축비에 대한 증빙을 제대로 갖추지 못할 수 있으며, 이때 건물의 취득가액은 지방세법에서 정하는 기준시가로 환산하여 평가하게된다. 건물의 경우 시일이 지남에 따라 감가상각되므로 보유한 기간이 늘어날 수록 취득가액보다 양도가액이 적어 양도차손 즉 결손이 발생하며 이에따라 전체적으로보아 양도차익이 줄어들게되므로 양도소득세 절세효과가 더 커진다.
현재 부동산 경기활성화를 위한 다양한 논의가 이루어지고 있다. 항상 강조하듯, 정부의 결정이나 발표는 국회에서 최종적으로 세법개정의 형태로 통과되어야 효력을 발휘하므로, 현재 논의되는 다양한 방안은 어느정도 참조만 하고 최종적인 세법개정을 살펴보아야 할 것이다.
자료제공 : 세왕세무회계 세무사 윤인섭( 043-881-0004 / 新 금왕읍사무소 앞)
