부동산 거래에 있어서 상황에 따라 실제가격보다 신고금액을 올리거나, 신고금액을 내려서 신고하는 경우가 있을 수 있다. 이를 소위 '업계약서', '다운계약서'라고 한다.
이는, 양도자의 입장에서는 자신의 양도소득세를 줄이기 위한 목적으로, 취득자의 입장에서는 취득세를 줄일 목적이 대부분일 것이다.
문제는 계약 시에 쌍방이 합의하여 업 혹은 다운계약서로 신고하였다가도 추후 당초 취득자가 당해 부동산을 양도할 시점에서 자신의 양도소득세가 과다하게 나올 경우에 실제거래가액으로 신고하여 부동산 실거래가 위반에 해당하는 경우이다.
물론 실제계약서를 제출한다면, 당초 취득자는 그만큼 양도소득세를 줄일 수가 있게 된다.
그러나, 만일 실거래가가 도입된 2006년 이후의 거래라면 국세청에서는 해당 자료를 부동산 실거래가 위반으로 시·군·구청에 통보하게 되고, 시·군·구청에서는 위 위반사실에 대하여 과태료를 부과하게 되는 데에 있다.
부동산 실거래가 위반의 경우 보통 과태료는 실거래가격 취득세의 3배까지 부과하게 된다. 어떻게 보면, 양도소득세 아끼려다가 오히려 과태료가 더 많아질 수도 있는 것이다.
또한, 과태료는 일방이 아닌 양도자, 취득자 쌍방에게 부과될 뿐아니라 만일 중개업자가 거래계약서를 작성했다면 중개업자에게도 부과된다.
더불어, 당초 양도자가 양도소득세를 과소신고하였다면, 그 부분에 대하여 부당과소신고 가산세 40%, 무납부가산세로 연이율 약 12%를 포함한 양도소득세를 추징 당하며, 2011년 이후 비과세나 감면을 받은 사실이 있다면 실제거래가액과 신고가액과의 차액만큼 비과세나 감면을 배제하고 세금을 추징하게 된다.
필자에게 이러한 업 혹은 다운계약서에 대한 문의가 오면 무조건 말리고 본다.
계약당시에야 서로간에 이해가 맞아 넘어갈 수 있겠지만, 추후 여러 가지 문제로 업 혹은 다운계약서 작성 사실이 밝혀지면 쌍방 모두 엄청난 손해를 볼 수 있기 때문이다.
또한, 그 잘못에 대하여 서로 간에 시비가 붙는다 하더라도, 기본적으로 쌍방 모두 법률을 위반한 것이므로 법원에서도 긍정적인 판단을 해주지 않을 것이다.
■ 자료제공 : 세왕세무회계 세무사 윤인섭 ( 043-881-0004 / 新 금왕읍사무소 앞)
